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Diplôme Droit et pratique des baux commerciaux






PRESENTATION


Institut de formation créé en 1965, l'IEJUC dispense, en cours du soir, des formations en immobilier.
Le diplôme "Droit et pratique des baux commerciaux" permet d'appréhender la réglementation applicable à la rédaction et à la gestion du bail commercial.

PUBLIC VISE


Ce diplôme est destiné aux professionnels, étudiants ou personnes qui souhaitent renforcer leurs connaissances dans le domaine des baux commerciaux.


ORGANISATION


Les cours commencent au mois de janvier et se terminent en juin de chaque année.

Durée totale des enseignements : 52 h.

Enseignements en cours du soir de 18h00 à 20h00, une à deux fois par semaine, dans les locaux de l'Université Toulouse 1 Capitole.


PROGRAMME


* Module 1: Savoir rédiger un bail commercial : 26 h

Les fondamentaux juridiques de la rédaction du bail commercial : 14 h

Pratique de la rédaction du bail commercial : 12 h


* Module 2: Savoir gérer un bail commercial: 26 h

Les fondamentaux juridiques de la gestion du bail commercial : 14 h

Pratique des loyers et valeurs locatives : 12  h




CONTROLE DES CONNAISSANCES


L'enseignement est sanctionné par un examen écrit sur l'un des modules et un examen oral sur l'autre module.

Ces examens ont lieu en une seule session au mois de juin.
Le diplôme est obtenu si l'apprenant obtient une moyenne générale de 10/20.



CRITERES D'ADMISSION


L'inscription est ouverte :
- aux personnes titulaires des quatre premiers semestres de licences (Droit, AES, Economie et droit, Gestion) équivalents à 120 ECTS;

- aux titulaires du diplôme de l'IEJUC;

- sur dérogation du directeur de l'IEJUC, aux personnes justifiant d'une formation autre que celles mentionnées précédemment ou d'une expérience professionnelle.


PEDAGOGIE


RESPONSABLE PEDAGOGIQUE
Matthieu Poumarède, Professeur à l'Université Toulouse 1 Capitole.

EQUIPE PEDAGOGIQUE

Universitaires :

Gérard Jazottes, Olivier Staes.


Professionnels:

Marc Justice-Espenan (Avocat), Michel NICODEME (Expert près la Cour d'appel de Toulouse).


TARIFS D'INSCRIPTION


Inscriptions ouvertes du 1er juin au 15 décembre de chaque année.

Droits d'inscription : 550 € TTC par an.


Un nombre minimum d'inscrits est nécessaire pour que les enseignements de ce diplôme soient assurés.


 Pour une demande d'inscription, vous devez vous munir des documents suivants:
-les pièces justificatives précisant les études effectuées, les diplômes obtenus, les activités professionnelles exercées ou les emplois occupés;
- 2 photographies d'identité

 


PLAN DES COURS 



PLAN DU COURS : Les fondamentaux juridiques de la rédaction du bail commercial
par Gérard JAZOTTES, Professeur de l'Université Toulouse 1 Capitole


Séance 1 : Pourquoi un statut des baux commerciaux ?

I. Raison d'être du droit des baux commerciaux
A. Elaboration législative
B. Contestations, économique et juridique
II. Conséquences pratiques lors de la conclusion d'un bail commercial
A. Nécessaire articulation avec le droit commun
B. Application d'un droit impératif

Séance 2 : Le domaine d'application (1/3)
1. Conditions relatives au contrat
I. Nature du contrat
A. Jouissance d'un local pendant un certain temps (exclusion de "faux amis")
B. Prix réel et sérieux
II. Durée du contrat de bail
III. Stabilité du bail (convention d'occupation précaire)

Séance 3 : Le domaine d'application (2/3)
2. Conditions relatives aux locaux loués
I. Immeubles ou locaux
A. Le sort des terrains nus
B. Les immeubles autres que les terrains nus
C. La notion de local (pluralité, affectation, locaux accessoires...)
II. Extension aux locaux accessoires

Séance 4 : Le domaine d'application (3/3)
3. Conditions relatives au preneur
I. Exercice d'une activité commerciale ou artisanale
A. Exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal
B. Immatriculation
II. Extensions légales
III. Extensions conventionnelles

Séance 5 : Les enjeux de l'application du droit des baux commerciaux (1/2)
1. Le renouvellement et le loyer
I. Droit au renouvellement
A. Conditions
B. Principales étapes de la procédure de renouvellement
C. Refus de renouvellement
II. Fixation du loyer
A. Loyer initial
B. Révision du loyer

Séance 6 : Les enjeux de l'application du droit des baux commerciaux (2/2)
2. Les rapports entre les parties
I. Durée du bail
A. Causes légales d'extinction
B. Causes conventionnelles
II. Destination des locaux loués
III. Cession du droit au bail
IV. Sous-location

Séance 7 : La formation du contrat de bail commercial
I. Conditions relatives aux parties (capacité et pouvoir)
II. Conditions relatives à l'acte (forme et preuve)
III. Opposabilité


PLAN DU COURS : Pratique de la rédaction du bail commercial
par Maître Marc JUSTICE ESPENAN, Avocat au Barreau de Toulouse


Séance 1 : Questions préalables à la rédaction
- Capacité des parties (mineur, incidence du régime matrimonial, démembrement, indivision, qualification professionnelle...).
- Détermination du statut applicable : bail droit commun, bail commercial ou bail professionnel article 57A.
- La notion d'immeuble (terrain nu, local).
- La destination de l'immeuble (destination commerciale, enseignement)
- La comptabilité du bail avec les impératifs contractuels, réglementaires ou administratifs (incidence du règlement de copropriété, règles d'urbanisme, situation de l'immeuble en zone protégée).
- Conséquence du choix du statut (propriété commerciale, encadrement de loyer, intervention du Juge).
- Documents administratifs nécessaires (plan de prévention des risques, diagnostic performances énergétiques, purge droit de préemption, etc.).

Séance 2 : La rédaction du bail commercial
L'ordre public et ses conséquences
Aménagement conventionnel des droits et obligations des parties
Clauses essentielles et clauses accessoires
Modalités pratiques d'insertion des clauses

Séance 3 : Les dispositions d'ordre public
(article L145-15 du Code de commerce
)
La durée (bail précaire, dérogatoire, de 12 ans, emphytéotique, perpétuel etc...)
La révision du montant du loyer et la clause résolutoire
Les effets de la procédure collective du locataire
La déspécialisation
L'obligation de délivrance et de jouissance paisible
La durée et son incidence sur le plafonnement

Séance 4 : Les aménagements conventionnels
Le loyer et la notion de valeur locative (valeur judiciaire, paiement d'un droit au bail, valeur marché, valeur marketing, valeur indexée, etc...)
La répartition des charges
La charge des travaux nécessaires et les clauses d'accession aux embellissements
Cession et sous location
Clause résolutoire et indemnité d'occupation
Assurances et renonciation à recours
Obligation d'exploitation et de garnissement

Séance 5 : La fin du bail
La résiliation de droit commun : article 1184 du Code civil
Le congé avec refus de renouvellement avec ou sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction
Approches du calcul de l'indemnité d'éviction
La prescription biennale
La protection des créanciers inscrits
La procédure devant le Juge des Loyers Commerciaux et devant le Tribunal de Grande Instance


PLAN DU COURS : Les fondamentaux juridiques de la gestion du bail commercial
par Olivier STAES, Maître de Conférences de l'Université Toulouse 1 Capitole


Séance 1 : Les modifications relatives à l'activité -
La déspécialisation (1/2)

I. La déspécialisation partielle
II La déspécialisation plénière

Séance 2 : Les modifications relatives à l'activité -
L'ouverture d'une procédure collective (2/2)

I. La continuation du contrat de bail
II. La restriction des pouvoirs de gestion du bailleur ou du preneur

Séance 3 et 4 : Le contentieux du bail commercial (1-2/5)
Les clauses relatives au litige
I. Les clauses relatives à l'inexécution des obligations
La clause pénale
La clause résolutoire
II. Les clauses relatives au mode de règlement du litige
La clause de conciliation ou de médiation préalable à la saisine du juge
La clause compromissoire

Séance 5 : Le contentieux du bail commercial (3/5)
Le recours au juge
I. La prescription en matière de bail commercial
II. La compétence juridictionnelle en matière de bail commercial
La compétence d'attribution
La compétence territoriale et clause de compétence

Séance 6 et 7 : Le contentieux du bail commercial (4-5/5)
Les procédures
I. La procédure devant le tribunal de grande instance (règles générales)
II. La procédure devant le juge des loyers
III. La procédure de référé-provision
IV. L'injonction de payer


PLAN DU COURS : Pratique des loyers et valeurs locatives
par Michel NICODEME,
Expert judiciaire près la Cour d'appel de Toulouse

I. Le loyer d'origine
Domaine contractuel
Notion de "droit d'entrée" ou "pas de porte"
Forme et nature des loyers
Charges et travaux considérés comme complément de loyer

II. L'évolution du loyer
Indexation contractuelle
Révision légale
Révision spéciale

III. Le loyer de renouvellement (1)
La valeur locative
Exercices pratiques

IV. Le loyer de renouvellement (2)
Règles de plafonnement
Cas particulier

V. Le refus de renouvellement
L'indemnité d'éviction
L'indemnité principale
Les indemnités annexes



 



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